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营改增后二手房交易税只降不涨 北京一废弃锅炉房改建社区文化中心


17/05/13    来源:http://www.otxi.net 红足一世

 

营改增后二手房交易税只降不涨 稳中有降不用抢

365体育投注http://www.cfcxyli.com/    本报讯(通讯员 华锴 李由)寸土寸金的东三环附近有一处废弃多年的锅炉房,占地面积3000余平方米。朝阳区团结湖街道拒绝多家房地产商的商业开发请求,改由政府拨款新建社区文化活动中心,里面舞蹈室、图书馆、乒乓球室等将一应俱全。明年年底之前,团结湖地区6.5万居民将有一处设施完善的室内活动场地。

    团结湖街道是朝阳区的老旧小区聚集区之一,占地1.23平方公里的土地上共有居民楼200余栋,主要建成于上世纪90年代以前,“除了一家公园和几条不太宽敞的马路,剩下的基本上就是居住区,废弃锅炉房就藏身在居民区之中。”团结湖街道办事处相关负责人介绍,这处锅炉房位于团结湖中路北一条社区,被5幢居民楼包围,加上院子共有3000余平方米。自从“煤改电”工程之后,这处锅炉房便开始闲置下来,并逐渐变成一座垃圾桶存放场,附近居民环境很受影响。

  市民要卖房,被来自各方的信息忽悠了,只好通过微信,向税务部门工作的朋友咨询。记者程昭华摄影

  □记者程昭华

  核心提示|5月1日,营改增收官之战将至,然而面对“优惠”的即将到来,却有市民着急现在办理二手房交易。近日记者跟随国税、地税工作人员前往房管局西区交易大厅“摸底”发现,相当一部分市民并不清楚营改增后变化,仅是“随大流”。而这股风的兴起,也存在一些非正常因素的助推。

  国税、地税部门提醒:营改增后二手房交易价格计算公式非常透明,只会降低,不会增长。至于所谓的“要收差价税”、“要取消契税”的说法,更是完全不靠谱的。

  【事实】营改增后税负只减不增流程地点无变化

  二手房交易政策的变化,触动每一个交易者的神经。事实上,此次营改增后,二手房交易流程、地点保持不变,而两年以内的房产交易税负实际略有下降。

  以此次营改增后“不足两年按5%的征收率全额缴纳增值税”的政策计算,如一郑州市民购买了一套售价150万元的住房,营改增后,该房产应纳税额将比现在节省3600元。“而个人购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,过去是免征营业税,现在改为免征增值税,从减税力度看,没有变化。”

  而对于部分市民担心5月1日后办理的地点和流程发生变化,前来“赶着办”的情况。中原区地税局相关负责人解释,这些问题根本不需要考虑。“原来怎么申报的还是怎么申报、原来填什么表现在还填什么表、原来在哪些地方办现在还在哪些地方办,都维持不变。”

  【释疑】两年时间怎么算?买房时间按早算

  网签、缴税、拿房本时间各不相同,“两年”这个时间点到底该怎么计算呢?西区大厅一位负责人解释,计算将以最有利于纳税人的方式来处理,即“哪个在前算哪个。”

  他举例,一位郑州市民在2014年4月20日缴纳了契税,5月4日拿到了房本,购房的时间,将以4月20日这个早期时间来计算。“如果他赶到2016年5月1日当天办理纳税申报,那就可以算为两年以上了,可以免缴增值税。”

  而对于截止时间,他表示,必须以到大厅地税窗口办理纳税申报的时间为准。也就是说,上述的市民如果在2016年4月19日之前在窗口缴税,那就无法满足两年以上这个条件。

  【探寻】人员排队背后有“推手”

  明明营改增后二手房交易只降不增,如今为何却有市民着急过来办理交易呢?记者在交易大厅内采访了多位前来办理二手房过户的市民,出乎意料的是,有相当一部分人是“听别人说要涨税了。”

  “我都不知道啥情况,中介说得赶紧去办,不然5月1日之后就会多交钱了。我这是过来了才知道要降税,正打算走呢。”郑州市民刘女士一边看着手里的《纳税人告知书》,一边郁闷地说。

  记者发现,很多赶在营改增前前来办理二手房交易的消费者,都是受到“听说”或“中介说”的影响。一位中原区国税局工作人员苦笑着给记者展示了自己的手机,其中不少微信都是关于“别人说营改增要涨了,这是不是真的。”等内容。

  “这背后其实是有人在这么做的,尤其是部分中介公司,借着营改增的名字,给客户打电话,通过不正确的计算方法或者政策解读,让市民前来办税,从而增加自己的交易量。”一位知情人士告诉记者,目前推动大厅人员增加的方式主要有两类:一种宣扬营改增后税会涨的消息;还有一类组织人员排、倒房管大厅的号,制造出一种“现在不办,指不定啥时候能办上”的假象,刺激房产交易者扎堆前来办理。

  他举例,用同样的二手房交易增值税计算方式,中介可以将普通交易者适用的税率,替换成一般纳税人适用的税率,税率一下从5%变成了11%,算下来自然税就多了。“还有的则是欺骗消费者说营改增后要收20%的差价营业税,让你着急赶紧去办理。”该人士说。

  值得注意的是,在交易大厅内,新房办理人数的迅速增加,也是导致大厅拥挤的一个因素。另一知情人士表示,营改增后建筑行业发票从地税发票向国税发票过渡,因此很多房产商都在扎堆办理房产证,以免营改增后因遗留问题以及税率问题,造成费用的上涨。

  【警惕】契税不免,小心合同“陷阱”

  有的人为哄抬交易,有的则抓住市民对于政策的不熟悉,开始打营改增的主意。多位税务人员对记者反映,不仅近期有市民前来咨询契税减免的问题,甚至连税务人员自己也接到了这样的骗子电话。

  这个骗局从2月份二手房交易新政出台,就开始在市场上出现,主要以主管机关名义号称要给退契税。“事实上,此次营改增仅涉及交易税问题,与契税根本无关。”郑州市地税局契税税务分局人士表示,契税目前的优惠政策是唯一住房90平方米及以下按1%征收契税,90平方米以上的减按1.5%征收契税。而如果是家庭第二套住房,面积90平方米及以下的减按1%的征收率,90平方米以上的减按2%的征收率。“并不存在所谓的退契税。”

  还需注意的是,增值税属于价外税,而营业税属于价内税。也就是说,同样一套100万的房子,计算增值税之前,需要先将其所含的税款抛出再计算应纳税额,一套标注“100万出售”的房屋,含税和不含税价差达到5万元,这都需要买卖双方签订合同时留意。“如果合同中没有注明是否含税,税务部门会默认为含税价,还请买卖双方注意。”

  【支招】很多办税事宜都可以在网上搞定

  不少纳税人都有过在办税大厅排队的经历,等待、来回折腾的过程也令人烦躁,其实大可不必如此。从去年起,我省国、地两税就已开始积极建设网上办税大厅。不少纳税、咨询、发票领购业务,都只需手指一按,省时省力。

    随着北京房价不断飙升,多家房地产商找到团结湖街道办事处,纷纷想拆除锅炉房改建高层住宅楼出售,最终却被一一挡在了门外。该负责人说,多年来,社区舞蹈队、合唱团、乒乓球队等文体队伍只能在公园内、马路旁活动,遇到刮风下雨,居民们只能窝在家里;街道、社区想要组织一场百人以上的活动,更是需要四处借场地。

  “国、地税部门现在不断在将纳税办理、咨询、服务等内容向网上办税大厅转移,不少涉税事项的办理,与原来的办税大厅效果是一样的。”中原区国税局一位负责人表示,如遇到办理纳税事宜,纳税人可以通过12366纳税服务热线,省、市两级的国税局、地税局网站、微信公众服务号以及“豫税通”APP等方式进行纳税业务的了解、咨询、办理。“需要预约的可以网上预约,就算需要到大厅,也可以通过APP看到每个大厅有多少人,方便自己的选择。”

    为了合理利用废弃锅炉房的3000余平方米用地,团结湖街道组织居民代表大会广泛征求居民意见。最终,多数居民代表赞同改建社区文化活动中心,政府拨款增添各类设施,建成后免费向社会开放。按照规划,3000余平方米的院子将三分之一用来盖活动中心,其余则是停车场和绿地;活动中心层高以3至5层为主,不对居民采光造成影响;内部建有舞蹈室、图书馆、乒乓球室、棋牌室、电影放映厅等多个活动空间。

    据介绍,目前团结湖社区文化活动中心已在朝阳区发改委顺利立项,并拿到规划许可证,近期将有工人进驻现场挖槽开工。预计明年年底之前,团结湖地区将有首座室内活动场地,居民在家门口就能享受到内容丰富的公共文化服务。