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评论 炒房危害不得不防


17/09/12    来源:http://www.otxi.net 太阳城管理网

  □本报记者 费杨生

  继深圳、杭州之后,上海、天津升级楼市调控政策。上述城市是今年以来第二次出台楼市紧缩政策,其传递的信号是,此轮楼市调控并非“管房价”的短期措施,而是防范资产价格泡沫、稳定楼市发展预期的中长远之举。

  在温水煮青蛙的效应中,7月中山一手住宅均价终于攀升回六字头的高位,创下2011年11月限价令颁布以来的最高纪录。

  从各大中介机构统计的数据来看,显然,这一轮房价上涨并非单纯由别墅项目的大规模成交带动,而是全市各个镇区的合力所致。不得不提的是,镇区房价的上涨,甚至成为此轮中山房价上涨的主导因素:

  首先,“二次调控”的出台将修正市场对此轮调控的一些模糊认识。上述热点城市出台“二次调控”距上次政策出台不到两个月。10月前后,一线城市和部分二线城市出台限购、限贷新政以抑制房价过快上涨。当时相当一部分房地产开发商、购房者和研究机构认为这些举措短期意味浓,更多的是警示意义。他们的理由是,在经济增长压力较大、地方财政增收困难的背景下,房地产调控不会过紧。诚然,这种考量在各地因城施策中确有体现。如今“二次调控”的出台势必修正市场对调控短期性的错误判断,传递出的信号是,此轮房地产调控并非“管房价”的短期之策,而是“挤泡沫”的中长远之举。

  其次,“二次调控”明确了去杠杆、挤泡沫的主题,昭示了防范金融风险的立场。今年以来房价过快上涨是稳增长倚重房地产、货币信贷环境宽松等多种因素导致的,带来了居民部门杠杆率大幅上升,房贷占据银行信贷主力,资金被房地产从业甚至炒房者大量占用等隐忧。10月以来,已出台楼市调控新政的城市收到了销售回落、房价涨幅收窄的效果,但土地市场依然火热,房贷占比依然较高。此次多地升级调控的主要内容是提高首付比例,严格公积金贷款条件,着力管控杠杆率、防范金融风险的立场更加明确。

  目前,居民部门房贷占新增信贷规模的主要部分。房地产开发商虽有公司债等直接融资渠道,但银行资金甚至理财资金违规进入房产、地产市场的现象并不鲜见。一旦房价涨势被透支或金融体系爆发“黑天鹅”事件,房价掉头向下,可能引发类似美国次贷危机的金融风险。提高首付比例、严查影子银行有利于为金融体系提供防范风险的“安全垫”,防患于未然。

  上半年,中山共有16个区域成交均价同比上升,其中三角镇、古镇镇、大涌镇升幅超15%;分楼盘来看,均价高达17240元/平方米的凯茵又一城,均价5802元/平方米的保利国际广场,以及均价逼近七字头的中澳世纪城,均是以镇区的区位,卖出远超城区的售价。

  那究竟是谁在消费这些售价不断飙高的“楼市贵族”?

  克而瑞(CRIC)在今年上半年半年报中认为,上半年,中山楼市呈现出外地需求加速入市的亮点,中山房地产市场消费需求发生明显转变,外地需求到中山置业的比例上升明显,多个项目外地需求的占比从年初的10%以下上升至30%至40%。

  综合上述种种数据,不难看出,中山房价不断高涨的背后,是各种投资需求使然。这些投资需求当中,既有中山本地的有钱人,也有周边城市赶来“抄底”的外地人。

  回望2011年11月,中山颁布极具杀伤力的限价令,随后中山楼市经过大半年的低潮期。当时各种投资需求纷纷撤离。而经过20个月之后,投资客们卷土重来,势头依旧如当年迅猛。这种场景何其熟悉,但其危害始终不得不防。

  以中山当前300余万的人口,如何能消化连年稳居珠三角成交第四名的巨额成交量?未来数年,纵然有多重交通利好可以吸引大量人口进入,但海量的市场供应已经足够,况且还有极其巨大的市场存量。

  可以预期,未来还会有更多城市加入“二次调控”行列,房地产市场的降温在岁末年初会更为明显。调控升级将对机构大类资产配置偏好造成一定影响,房地产的吸引力会有所下降,同时,随着经济缓中趋稳,企业利润改善,股票市场吸引力正在提升。

  当然,楼市调控升级并不是要使房地产市场熄火,而是要避免资产价格泡沫累积过多并最终破裂。房价的大起大落对经济发展不利,特别是在稳增长压力仍然较大的当下,挤出楼市投机泡沫,将更多的资金引导进入其他实体产业,有利于经济新动力的培育。

  数年之后,究竟谁会接棒如此飙高的房价?倘若海量供应依旧存在,大量的市场存货势必引发价格大战,最终令投资者无利可图,诸多楼盘也极有可能沦为“鬼城”。

  游玉华

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