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东莞二手房成交活跃 超大型房企竞争进入寡头时代?


17/07/17    来源:http://www.otxi.net 皇冠国际

  去年第四季度东莞的二手房市场成交异常活跃,直逼一手房的热度,甚至出现二手房业主反价的现象。南方日报记者 孙俊杰 摄

  在“3.30”新政以及降息降准的刺激下,6月份楼市热度持续攀升,带动大型房企销售业绩大幅回暖。

  恒大地产(03333,HK)最新发布的销售简报显示,6月公司实现合约销售额247.5亿元(人民币,下同),继续稳居香港内房企第一,同比增幅达到88.8%,环比也达48.2%。公司实现销售面积286.2万平方米,创单月销售面积纪录,同比增82.3%,环比增21%。

  去年第四季度以来,东莞的房地产市场量价齐飞,一手房的成交面积与成交金额分别破千万平方米、千亿元,房价也是“嗖嗖”地往上涨。与此同时,东莞的二手房市场成交也异常活跃,直逼一手房的热度,甚至出现二手房业主反价(指提价)的现象。

  对此,业内观察人士表示,目前,深圳客是触发此次东莞二手楼市上涨的主力,对于刚需购房者而言,要保持理性的态度,要按需置业。 南方日报记者 叶永茵 郝金朋

  A.二手房业主反价惜售

  历经业主几次反价,在深圳南山区工作的李先生还是在南城中信兰溪谷买了房,其中谈价的过程非常坎坷。“我都不敢还价了,二手房业主‘一回一个价’。”李先生告诉记者,“一开始业主挂牌价是240万元,打电话约业主时候涨到250万元。在早上看房面谈时候,房价就变成了255万元,那时候,我还犹豫了一下。可是等到下午的时候,经纪人给我打电话说‘业主没有260万元不卖’。”

  对于李先生遭受业主屡次反价的现象,并非是个案,在这段时间普遍存在,尤其是出现在南城西平、东城星河城、凤岗、塘厦等区域。28日,记者走访东莞城区多个中介门店,多位中介机构的经纪人反映,近期,业主反价的现象很频繁。

  记者在走访南城西平区域中介机构的时候,一位姓王的合富置业的经纪人告诉记者:“业主频繁反价,一些本地的刚需客户多是持观望态势了,不敢轻易下手了。若是房子能成交下来的,购房者往往是深圳客了。”

  王经纪人透露说:“我们通过分析来访和成交的客户,深圳客是占主流的,其次是广州客、佛山客,最后才是东莞的购房者。”

  由于深圳客在莞购房的火热,东莞的部分业主更是担心仓促卖房会“卖便宜”了,再加上传统的春节临近,很多业主倒不如就“捂盘不卖”了。因此,东莞二手市场看似成交很活跃,实际上是没有多少货量了。

  为了增加货源,中介门店的经纪人只能每天加班“call客”,增加可出售的项目。白领陈女士在近期正是接到不少这些中介电话“骚扰”。“我在西平景湖春晓有一套三房,最近中介经纪人老是打电话问我房子是否要出售,我将价格从11000/平方米提至15000/平方米了,却还是有人愿意接手。这个市场真是有点‘疯’了,不过现在市场不稳定,我还是想观望一下,现在先不打算卖了。”

  B.二手房价直逼一手房价

  关于二手房的议价空间越发减少,为何深圳客愿意接受高溢价的东莞房子?原来,深圳的房价上涨幅度更是惊人。深圳市规划国土委数据显示,上周(1.18—1.24),深圳一手住宅成交均价高达5.44万元/平方米,二手房成交套数为4165套,达到了2014年以来的历史新高,成交均价高达4.6万元/平方米。

  相比之下,东莞的住宅均价仅仅是深圳房价的五分之一,相对低洼的房价难免容易受到深圳客的青睐。在深圳客的带动下,除了有风向标之称的东莞一手房量价齐升,二手房市场也是紧追其后,直逼一手房市场。

  据合富置业监测东莞房地产公众信息网数据显示,2015年东莞整体的二手住宅均价为8528元/平方米,根据最新的数据显示,二手房均价已至9050元/平方米,首次迈进“九字头”,其中长安镇、松山湖的二手房均价分别已至11833元/平方米、11579元/平方米,已经迈进了“万元”大关,直逼一手住宅平均1.1万元/平方米的价格了。

  记者在走访中发现,部分区域二手楼盘的价格远超一手项目。譬如,西平的光大时代城的销售价格在15000元/平方米—18000元/平方米,而同区域的商道8号因货量不多,其住宅价格在10000元/平方米左右。

  对此,合富置业东莞公司总经理肖伟嘉说道,去年以来,东莞的房地产政策开始放松,直接降低了购房者的置业成本,这受到很多一线城市购房者的青睐。“尤其今年东莞的轨道交通正式开通,加上路网的完善,房价上涨的概率较高。”

  一位房地产业内人士介绍,纵观整个城区,东莞的一手项目已经算是稀缺资源了,这样的话,购房者只好选择二手物业,二手房将成为“香饽饽”。“因为选择性变小了,优质的二手房价格会高于一手房价格,出现价格倒挂的现象。”

  C.深圳客退潮或难以支撑高房价

  据合富置业监测东莞房地产公众信息网数据显示,2015年,东莞二手房网签量共46317套,较2014年增加接近四成。若按平均单月计算,2015年月均二手网签量达3860套,较2014年月均成交多1000余套,创下近五年来的新高。

  其中,东城、南城、虎门的交投量均有所上升,升幅超过三成。值得一提的是,在深圳客的带动下,临深片区最为受益,凤岗镇、长安镇的成交升幅最为突出,同比增幅更是超过100%。

  在深圳客的带动下,东莞二手房市场创造了一串串华丽的数字,这让整个市场感到“兴奋”。对于这种现象,资深房产观察人士金信联行总经理罗凤感到更多的是“隐忧”,她分析,在宽松的房地产政策和房贷松绑的情况下,个别一线城市的房价是“嗖嗖”涨上去了,譬如深圳。

  “然而,现在整体经济在下行,高房价是存在泡沫的,可支撑力有限。而东莞房地产市场的活跃是受益于深圳、广州两个巨无霸的外溢效应,若两大巨头出现问题,东莞的楼市也是‘岌岌可危’的。”罗凤说道。

  目前,业内也发出声音,深圳客退潮后,该由谁来接盘?对此,罗凤说道:“深圳客不会是东莞楼市的主流群体,若是深圳客退潮,很难有接高价盘的购房客了。我建议若是持有已经升值的物业的投资客,可考虑卖房子变现,皆因东莞部分地区的房价已出现泡沫的现象。”

  一位不愿具名的房产业内人士更是直言,若是东莞的基础设施配套跟不上,无法满足深圳客的需求,部分项目交楼就算也是无人入住,这反而导致部分地区会成为“空城”,或将在未来出现深圳客大量抛售房子的现象。

  ■楼市动向

  寒潮来袭推货热情不减

  临深楼市发力均价再创新高

  节前楼市推货热情不减,上周(2016.1.18—1.24)东莞新房供应市场再度放量。

  从区域来看,临深片区依然是主战场,其中东江花园新一期产品入市,推出534套的72—1023⊙蠓俊嘬酱禾旒油?92套92—1203〔泛?6套216—2533”鹗泶笤顺前睢⒔鸬睾酱缶澈兔厶且步杂斜鹗瞥觯鹾F⒚哦喔鱿钅砍中油疲硐衷谀喜客逋蚩瞥切略?63套93—1193⊙蠓俊⒔鸬亍ょ霉┯?28套97—1383⌒缕贰?/p>

  从项目来看,上周望牛墩天诚时代的332套96—1573〔贰⑹诹煸?40套48—813∽≌⒌炔贩追赘显诖航谇叭胧校勒际谐∠然?/p>

  从预售证来看,预计近期上市或加推的项目有金地城南艺境、锦绣山河、卓越蔚蓝山、新项目观岭高尔夫豪庭、富盈都市华府、东莞塘厦骏豪商务中心商务楼、莲湖山庄、虎门万达广场、南美世贸中心和碧水天源怡景湾等项目。

  上周表现突出的临深片区可谓当仁不让,1月24日,莞深迎来史上最冷寒潮,雨雪却阻挡不了深圳客户抢房的疯狂,部分项目雪天开盘且成交火热,如卓越蔚蓝山和观岭高尔夫半山再次开盘售罄。

  另外上周住宅签约方面,金额排名前三位区域均被临深镇区包揽。

  对比前段时间临深片区的疯狂现象,降雨天气加上春节将至,东莞楼市成交也正步入降温行情。上周东莞住宅成交1984套,面积约26.53万3。繁认禄?6%,同比上涨40%;非住宅成交633套,面积约2.99万3。繁认禄?6%,基本和去年同期持平。

  均价11900元/3≡俅葱赂?/p>

  个别项目现深圳客退筹退房迹象

  上周,东莞楼市成交价格依然高企,住宅均价11900元/3。繁壬险?%,同比上涨45%,再创周成交价格新高。

  东莞中原地产市场策略部总监车德锐表示,近段时间东莞住宅价格居高不下,一方面是临深片区集中推货,凤岗(17730元/3。⒒平?4840元/3。┙晕痪影袷祝以诰ツ旮呶怀山缓螅让徘虻穆ナ屑鄹褚采仙桓龅荡危现芮蚓酃虻那蛞丫?/3。另一方面低库存时期下,房企惜售上调价格成为常态,上周南部湾万科城新品进入网签阶段,周成交均价16375元/3。晌⒚徘蚣鄹褡罡叩南钅恐弧?/p>

  值得注意的是,本周东莞认购市场开始出现个别项目深圳客退筹、退房迹象,但迹象不是很明显,其中含有受到产品结构变化因素影响。

  近几周泛临深区域项目价格加速上升,部分深圳客开始担心高位追涨风险,购房行为变得有所谨慎理性,市场交投热度对比先前的火爆程度有所降温。

  深圳市场方面,本周深圳一手住宅成交均价高达5.4万/3。繁壬现艽蠓仙?1%,均价更创下历史单周最高。目前深圳多个区域房价已全面上至3万/3∫陨希肫湎啾龋阜毫偕钇鄹裢莸赜攀迫匀煌瓜裕由陷干罴浣煌ㄈ找姹憷钲诳徒中蜉竿庖纭5考鄱唐诖蠓侨菀滓鹂突Х锤校钢性芯坎咳衔⑸逃κ识日羌郏硇砸伎突胧小?/p>

  ■资讯

  东莞将推进建筑能源管理中心建设

  南方日报讯 (记者/郝金朋)近日,东莞市经信局印发了《关于“十三五”期间全面推进能耗在线监测加强能管中心建设有关事项的通知》,能管中心作为“十三五”最重要的节能工程,列入东莞市“十三五”节能规划、东莞市“绿色制造”工程五年行动计划等全市性政策文件,大力加以推进。

  记者从东莞市经信局网站了解到,东莞计划至2017年底全市重点用能单位基本建成能管中心,并通过验收和评审(至少丙级);到2020年底,累计完成至少100个能管中心示范项目,形成全面示范效应。

  近日,由广东迪奥技术有限公司主办的2016能源管理中心建设论坛举办。本次论坛以政府政策作为导向,为广大高能耗企业提供专业的能源管理中心行业资讯,提供能源管理效率提升办法的工具,为企业排解在能源管理中心建设过程中的各种困扰。

  论坛上有关专家从企业能耗数据采集、在线监测、能效分析、节能管理等方面进行研讨,其中“四流一态”能效工厂为高能耗企业提出有效的解决方案。专家指出,建设能管中心只是第一步,如何利用能管系统为企业日常管理提供有效帮助才是显示能管中心威力的地方。

  广东迪奥不仅在能效管理方面为广大客户排忧解难,更结合“互联网+”的概念协助企业建好能管中心、用好能管中心、维护好能管中心。在迪奥的解决方案中,不仅关注企业能耗状况,同时也关注重点耗能设备的健康状况和能效状况,更强调所有的分析必须是有结论的、是接地气的,这样的能管中心需要企业全员参与,才能达到真正的节能目的。

  据迪奥公司总经理张红斌先生介绍:“东莞高能耗企业约有800多家,如何建设好能源管理中心,一方面需根据东莞市经信局及节能相关部门的政策引导,另一方面需根据企业自身的实际需求开展能源管理中心的建设,才能实现管用结合的目的”。

  “大圣爷”猴年春节助阵观音山

  春节长假将至,你或许宅在家里慵懒地煲电视剧,或许堵在回家的高速路上苦不堪言,任这大好时光飞逝,那还不如到东莞樟木头观音山疯狂嗨一把。为迎接猴年新春,观音山早已换上新装,以吉祥喜庆的面貌迎接广大游客的到来。

  此外,景区还准备了精彩纷呈的文艺汇演,以及萌猴主题展览区,年味十足,猴气冲天。春节来观音山,不仅可以登高礼佛许心愿,还可以欣赏连台好戏,来过的游客纷纷点赞直呼:观音山“猴赛雷”。

  据观音山景区负责人介绍,2016年正值猴年,春节来临之际,为给广大游客登高祈福之旅送上更多的欢乐,景区推出了系列猴年特色节目,其中《大圣巡山》最具趣味性,由美猴王带领众小猴们一起去巡观音山,走进游客人群中,沿途与游客进行互动。《大圣巡山》一经推出,吸引了众多往来游客围观,并争相与“大圣”以及猴仔们合影留念。在萌猴们的感染下,游客们可尽情嬉戏,一起欢笑闹新春。

  笔者了解到,今年1-6月,恒大累计实现销售额871.1亿元,同比增25.7%,销售额增幅位居内地和香港第一,且完成年初制定的1500亿元目标的58.1%,不仅目标完成率位居内地和香港第一,也兑现了恒大在年初提出“时间过半、任务过半”的承诺。

  受益于产品质量的进一步提升,园林小区环境、配套全面完善,高性价比产品受购房者认可,恒大上半年业绩在薄利多销的基础上实现量价齐升。其中,6月份销售均价为8645元/平方米,同比增3.6%,环比增22.4%;上半年销售均价7656元/平方米,同比增8.2%。

  值得注意的是,与万科6月份251.9亿元的销售额相比,恒大的表现几乎旗鼓相当,两大龙头持续跑赢大市,这意味着超大型房企“群雄割据”的局面正在发生变化。

  一位不愿具名的房地产分析师告诉笔者,随着房地产市场优胜劣汰加剧,强者恒强、大者愈大,领先房企从最早的“招保万金”变成这几年的“万恒中保”(万科、恒大、中海、保利)。但今年以来,万科和恒大加速快跑,作为第一集团远远高于其他同行,反映了行业集中度正在进一步提升。

  此外,数据显示,去年万科销售额为2151亿元,恒大销售额为1315亿元,两者相差高达800亿元;但在今年上半年,万科销售额为1099.6亿元,恒大销售额为871.1亿元,相差仅200多亿元,差距比去年急剧缩小,这显示出恒大大有赶超万科的势头。

  除了地产业务表现优异,恒大的多元化产业在二季度也屡有突破,在资本市场更是动作频频。这其中,恒大健康产业率先借壳新传媒(00708,HK)在港上市,首家互联网社区医院与天津恒大原辰整容医院也陆续亮相,此后公司还联手腾讯入主香港上市公司马斯葛(00136,HK),引发业界对两大巨头在社区领域合作的猜想。

  除此之外,在7月2日,恒大还宣布分拆足球、文化两大产业在新三板挂牌上市。至此,恒大将拥有包括旗舰企业恒大地产在内的5家境内外上市公司。

  在仙宫岭、耀佛丛林、藏经阁、观音广场等多处观音山特色景点,都留下了萌猴们的踪迹。

  “接下来,恒大旗下矿泉水、粮油、乳业等产业也有望相继上市,将共同构成庞大的‘恒大系’上市公司集群,恒大有望成为本轮转型潮中最成功的领军企业。”上述分析师认为。

  (文/家彦)

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